KISO 부동산매물 검증, 이렇게 달라진다

한국인터넷자율정책기구(KISO)는 현재 인터넷 부동산매물 진위판별 관련 두 개의 부설기구를 운영하고 있다. 하나는 매물광고 게재 전 매물의 존재 및 거래 가능여부 등을 확인해 허위매물을 사전에 걸러내는 부동산매물검증센터(이하 검증센터)다. 검증센터에는 2021년 6월 현재 네이버부동산, 부동산114, 부동산뱅크 등 22개 부동산서비스 플랫폼사가 참여하고 있다.

또 하나는 매물광고가 진행 중인 매물에 대한 이용자 신고를 기반으로 사후 검증을 담당하고 있는 부동산매물클린관리센터(이하 클린센터)다. 현재 27개 부동산서비스 플랫폼 운영사가 참여하고 있다. 지난해 8월 부동산광고시장 모니터링이 의무화된 공인중개사법 개정안이 본격 시행되면서 ‘한국공인중개사협회’ ‘KB리브부동산’ 등 몇몇 부동산 플랫폼사가 클린센터의 자율규제 시스템 안으로 신규 편입됐다.

이렇게 KISO는 온라인 부동산 광고 시장에 ‘검증센터’와 ‘클린센터’라는 두개의 관문을 설치해 깨끗하고 건강한 부동산 시장 생태계 조성에 힘쓰고 있다. 허위·미끼매물로 인한 소비자 피해와 과당·부당 경쟁을 막고, 투명하고 공정하게 시장이 운영될 수 있도록 두개 관문을 보수·보강하는 제도 개선 작업 역시 꾸준히 병행하고 있다. 이 글에서는 6월 10일부터 새롭게 바뀌는 검증센터와 클린센터의 검증 기준을 소개하고 부분 개정된 ‘온라인 부동산 매물광고 자율규약’ 내용도 살펴본다.

(구)홍보확인서·전화확인 방식, 3개월 유예 뒤 종료

지금까지 상당수의 중개사무소는 홍보확인서(그림 위) 방식으로 매물검증을 의뢰했다. 검증센터는 여기에 하자가 없다고 판단하면 ‘적합’ 판정을 내리게 되고, 이후 인터넷 부동산정보사이트에 확인(정상)매물로 등재된다. 중개사무소가 매물 의뢰인에게 매물 검증에 대해 설명하고 의뢰인의 서명을 받아야 한다는 점에서 홍보확인서는 일견 확실한 매물 검증 절차인 것처럼 보인다. 하지만 서명 자체를 위조하는 경우가 비일비재했다. 검증센터에서는 홍보확인서 내 의뢰인의 자필 서명을 확인하고 중개사를 통한 거래의사를 확인하면 정상매물 판정을 내리는데(등기부등본 검증 포함), 추후에 허위매물 신고로 적발된 사례를 보면 의뢰인의 자필 서명 등이 위조로 판명된 경우가 허다했다. 국토교통부 등 정부·감독기관은 지난해 개정된 공인중개사법 시행 당시 이 같은 행위를 사문서 위조로 판단, 홍보확인서 검증방식에 대한 지속적인 시정을 요구한 바 있다. 또한 홍보확인서는 서류를 검증하는 과정에서 전산과 값이 맞지 않거나 일부 정보가 누락된 경우 검증이 실패되는 등 불편함이 있었다.

이러한 문제점을 개선해 6월 10일부터 새롭게 도입한 것이 신-홍보확인서 방식이다(이하 기존 홍보확인서 방식을 편의상 구-홍보확인서라 칭함). 일단 신-홍보확인서는 ‘홍보확인서’라는 서류를 없앴다. 대신 신-홍보확인서 방식에는 의뢰인의 휴대폰 번호를 필수입력 사항으로 했다(네이버ID 추가 기재 가능). 검증센터에서는 의뢰인의 휴대폰 번호를 통해 실명을 확인하거나 네이버ID로 실명 확인함으로써 서류를 기재·보관하는 번거로움을 줄이고 검증은 한층 강화했다. 실명 확인한 의뢰인이 등기부상 소유자 본인이 아닌 경우, 위임장 등의 첨부 역시 필수로 했다. 만약 증빙서류가 부족하거나 미흡할 시 ‘검증 실패’로 부적합 처리된다. 또한 중개사가 매물 등록 시 등기부등본 파일을 첨부할 수 있도록 해, 검증에 소요되는 시간을 대폭 줄일 수 있게 했다. 요약하자면 신-홍보확인서는 홍보확인서라는 서류를 없애고 매물 의뢰인의 이름과 휴대폰번호로 실명 확인 후 등기부등본을 검증해 매물을 노출하는 방식으로, 서류로 검증하는 불편함을 없애면서도 매도인 등 권리 있는 자의 매도 의사를 확인할 수 있는 검증 방식이다.

신-홍보확인서 도입에 따라 구-홍보확인서와 전화확인 방식은 종료할 예정이다. 다만 3개월의 유예기간을 둬 중개사무소와 매물 의뢰인의 불편을 최소화하기로 했다. 이에 따라 구-홍보확인서와 전화확인 방식은 9월 30일까지 병행되며 10월 1일 종료할 예정이다. 전화확인 검증의 경우 의뢰인과 통화해 매물정보의 진정성, 매물의 존재여부 및 홍보의사를 확인하는 매물검증 방법인데 실제 의뢰인이 아닌 중개사와 입을 맞춘 가짜 의뢰인이 진짜 의뢰인 행세를 하는 경우가 많아 전화확인 역시 구-홍보확인서 방식과 함께 폐지가 거론돼 왔다.

공동중개 홍보방식 도입… 원중개사 책임 무겁다

온라인 부동산광고 최대 플랫폼사인 네이버부동산이 오는 8월중 공동중개 매물 등록 서비스를 도입하기로 하면서 공동중개 매물건에 대한 허위매물 신고 처리를 어떻게 할 것인가도 클린센터의 주요 현안이다.

먼저 여기서 말하는 공동중개 매물의 정의부터 짚어보자. 클린센터가 규정한 공동중개 매물이란, 의뢰인으로부터 직접 매물홍보 의뢰를 받은 원중개사가 공동거래를 위해 거래정보망에 등록한 매물을 공동중개사가 네이버부동산에 노출하고자 등록한 매물을 의미한다. 쉽게 말해 공동중개사가 공동중개 매물로 네이버부동산에 홍보하는 물건은 매물 의뢰인으로부터 직접 의뢰받은 물건이 아닌 해당 매물을 최초 의뢰받은 원중개사에게 동의를 얻어 광고 게재한 매물이라는 뜻이다. 이에 따라 공동중개사무소는 매물 광고 노출을 위해 사전에 원중개사에게 노출에 대한 동의를 받아야 한다. 이는 공동중개사실확인서(그림 아래) 형태로 작성돼 공동중개사가 보관해야 한다.

문제는 원매물이나 공동중개매물이 신고가 접수돼 허위매물로 판별된 경우 그에 따른 책임의 범위를 어디까지 정하고 패널티를 어떻게 부여할 것인가이다. 우선 원매물이 신고를 당해 허위매물로 판별된 경우 원중개사에게 100% 책임이 있다고 보고 공동중개 매물에는 책임을 묻지 않기로 했다. 따라서 공동중개 매물은 경고·패널티 없이 전부 노출종료로만 처리된다. 물론 원중개사에게는 허위매물의 책임을 물어 매물 게재 제한 조치 등의 패널티가 부과된다.

한편 공동중개 매물이 신고를 당해 허위매물로 판별된 경우 원매물이 등록된 플랫폼사에 해당 사실을 고지하기로 했다. 검증 과정에서 공동중개사실확인서가 접수되지 않았거나, 제 시간 내에 접수되지 않았을 경우 공동중개 매물은 광고 노출을 종료한다.

까다로워진 신고 절차… 허위신고 차단 목적

허위매물 못지않게 허위신고 역시 부동산 시장을 교란시키는 부정행위다. 허위신고는 선량한 중개사무소의 정당한 영업을 방해하는 타인에 대한 권리침해 행위로 해석될 수 있어 이를 근절시키기 위한 노력도 함께 이뤄져야 한다. 클린센터에서는 기존 허위매물 검증단계에서 신고자에게 선택사항으로 부여했던 증빙자료 제출을 오는 8월 공동중개 매물 등록 서비스 개편과 함께 의무화하기로 했다. 증빙자료 없이 신고를 손쉽게 하다 보니 허위신고도 부쩍 증가하는 추세다. 증빙자료는 ⓵휴대폰 통화 기록 화면 ⓶메신저 대화 내용 화면 ⓷매물을 광고한 중개사무소 대표 또는 소속 공인중개사 명함 ⓸매물을 광고한 중개사무소의 간판 사진 ⓹매물 등기부상 소유자의 신분증으로 구체화했다. 신고가 접수되면 클린센터에서는 신고자가 제출한 증빙 자료가 기준에 부합하는지 확인하고, 증빙자료가 불충분할 경우 처리불가로 신고는 반려된다.

한편 동일 중개사무소의 동일 주소지 매물에 대해 2건 이상의 신고가 중복해 접수된 때는 한 건의 신고로 간주하기로 온라인 부동산 광고 자율규약의 내용을 일부 개정해 6월 14일 시행에 들어갔다. 많은 중개사무소가 복수의 부동산 정보제공 플랫폼을 이용하고 있는데 동일 매물을 여러 플랫폼에 올리다보면 같은 매물에 대한 신고가 중복 접수돼 허위 매물 한 건에 이중·삼중 제재를 받는 경우가 있었다. KISO는 이를 중개사무소에 대한 과잉 처벌로 판단하고 이번에 자율규약에 해당 내용을 수정 반영했다. 개정 내용은 다음과 같다.

「제9조의2 (중복신고) 동일 중개사무소가 게재한 동일 주소지 매물에 대해 2건 이상의 신고가 중복하여 접수된 때에는 다음 각 호 모두에 해당하는 경우 한 건의 신고로 간주한다. 1. 신고된 매물의 주소, 가격, 거래 유형(매매, 전세, 임대차 등) 등 정보가 동일한 경우 2. 2건 이상의 신고 내용이 동일ㆍ유사한 경우 3. 최초 매물 게재일 기준으로 30일 이내에 게재된 매물인 경우」

우리는 지금 자율규제 모범의 역사 쓰는 중

“우리가 매일 식사를 마련할 수 있는 것은 푸줏간 주인과 양조장 주인, 그리고 빵집 주인의 자비심 때문이 아니라 그들 자신의 이익을 위한 고려 때문이다.”

경제학의 아버지 애덤 스미스는 시장의 작동 원리로 인간의 이기심을 원천으로 꼽았다. 이기심이라는 동력이 없다면 시장은 그날로 멈추고 우리의 국부는 한없이 쪼그라들 것이다. 그러나 애덤 스미스가 무한한 탐욕까지 긍정한 것은 아니다. 그는 자신의 저서 『도덕감정론』에서 ‘모든 시민이 제각기 자신의 이기심만을 추구하는데 어떻게 사회가 조화를 유지하는가’라는 질문을 던지고 그 해답으로 ‘자율규제’를 들었다. 개인의 행위는 타인의 동감을 필요로 하며 이것이 이기적인 행동을 스스로 절제하고 사회적 조화를 유지하게 해준다는 것이다. 인간에게는 이기심이라는 본성도 존재하지만 정의를 지키고 우리 행위의 적합성과 타당성을 감찰하는 본성도 구비돼 있다.

대한민국 부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 부동산 시장은 어쩌면 모두의 이익이 걸린 시장이기에 그럴 것이다. KISO는 지난 수년간 부동산 광고 시장 참여자들과 함께 자율규제를 통해 투명하고 신뢰받는 시장을 만들어 가고 있다. 허위매물과의 전쟁은 계속되고 있지만 자율규제를 통해 형성해 가고 있는 시장질서는 더욱 세련되고 정련해지고 있다. 공인중개사들의 자정 노력도 큰 힘이다. 우리는 지금 자율규제 모범의 역사를 써가고 있다.