온라인 부동산 매물 광고의 자율규제 현황과 정책 제언

일반적으로 부동산은 부동성(immobility), 영속성(indestructibility), 부증성(limited supply), 개별성(heterogeneity) 등의 특징을 지닌다.¹

이러한 성질로 부동산의 판매(분양) 또는 거래에 있어서 다양한 정보가 요구된다. 일반적으로 부동산 상품의 공급자 정보가 수요자의 그것보다 우위에 있어 부동산 상품은 시장에서 정보비대칭으로 시장실패를 가져올 수 있다. 한편 온라인 정보와 광고가 활발히 유통되고 있는 현실에서 부동산의 온라인 거래가 활발해지고 있는 실정이다. 이 글에서는 온라인 부동산 매물의 광고 사례와 자율규제의 제도 현황을 통해 정책적 제언을 제시하고자 한다.

1. 온라인 부동산 허위 매물 광고의 사례

온라인 부동산 거래에서는 거짓 또는 과장된 가격의 매물, 노출 기간 중 거래가 완료되었음에도 부동산 정보 사이트에 게재되어 있는 매물, 가격 이외의 매물 정보를 거짓으로 기입한 매물 등을 허위 매물로 보고 있다.²

이를 구체적 사례별로 살펴보면 매도자를 사칭하거나 경매매물을 게재하거나 호가를 담합하거나 허위로 가격을 기재하는 행위 등이다.

    가. 허위가격 기재 사례

“2018년 4월 이용자 김 아무개는 서대문구 남가좌동 A아파트 매물 매매가가 5억 5천만 원으로 적혀있는 것을 확인하여 중개업소에 연락하였으나, 해당 중개업소에서는 5억 5천 5백만 원부터 거래가 가능하다고 하였다. 이에 이용자 김 아무개는 중개업소와 나눈 소셜미디어 대화를 제출하여 해당 매물을 허위매물로 신고하였다.”³

이렇게 매도자가 의뢰한 실제 가격보다 낮춰서 매물 광고를 올려서 소비자에게 연락이 오도록 유인하는 소위 ‘미끼매물’이 가장 대표적인 허위매물 사례다.

    나. 매도자 사칭 사례

부동산 중개업자가 실제 매도자에게 동의를 받지 않은 채 매도자를 사칭하여 매물을 광고하는 경우다.

“2017년 6월 이 아무개는 부동산 정보 사이트를 보던 중, 자신의 아파트가 광고 물건으로 올라와 있는 것을 확인하고 해당매물을 허위매물로 KISO에 신고하였다. 이 아무개는 해당 매물이 본인 소유임을 증명하는 자료를 제출하였고, KISO 부동산 매물클린관리센터에서는 이 매물을 허위매물로 처리하였다.”

“인터넷 포털에 부동산 매물을 광고하면서 소유주의 이름과 전화번호 등을 등록하도록 하고 있다. 그런데 부동산 공인중개사 사무소는 보통 여러 대의 전화번호를 가지고 있어 부동산 매물을 올릴 때 소유주의 이름과 본인(공인중개사)들이 개통한 휴대전화번호를 입력한다. 이 때 해당 부동산의 소유주는 자신의 집이 매물로 나왔는지 모르며, 인터넷 포털을 보는 소비자들에게는 (층수만 노출되기 때문에) 이러한 사정을 알기가 힘들다. 더구나 지속적이고 반복적으로 허위매물을 올려도 현장에서는 적발이 쉽지 않은 실정이다.”

“의뢰인이 A공인에 매물을 내놨는데 공인중개사인 박 아무개가 그것을 지역 부동산 공동 중개망에 올렸다. 그런데 의뢰인이 사정이 생겼거나 변심하여 A공인에 매물을 내려달라고 했을 때, 공동 중개망에 올려져 남아있는 매물은 허위매물이 된다. 소유주나 의뢰인이 매물을 직접 의뢰한 것이 아니기 때문에 이러한 공동중개는 또 다른 ‘매도자 사칭’으로 분류될 수 있다.”

    다. 경매매물 게재 사례

“2018년 2월 이용자 최 아무개는 부동산 정보 사이트에서 현재 경매로 올라와 있는 매물이 매물광고로 게재되어 있는 것을 보게 되어 해당 매물을 허위매물로 신고하였다.”

현재 KISO 부동산 매물 클린관리센터에서는 ‘경매매물’은 현재 거래가 불가능한 매물로 판단하여 허위매물로 분류하고 있다. 일반적으로 경매 물건은 상대적으로 가격이 싸기 때문에 지속적으로 매물광고로 게재되는 경우가 빈번하다. 경매 전문 중개사가 경매 물건을 소개하려는 의도도 있는데 결국 부동산 소비자 입장에서는 낚시 매물로 분류되어 KISO에서도 이를 악성으로 분류하고 있다.

    라. 호가담합 사례

2018년 상반기 수도권 주요 아파트 주민들이 주로 입주자 온라인 카페를 통해 호가담합 사례가 많이 발견되고 있다. 사실 호가담합 행위는 허위매물 유형으로 분류하기 어렵지만 시장가격을 왜곡하는 대표적 행위라 허위매물로 판단하고 있다. 특히 2018년 8월 허위매물 신고 중 입주자 카페 등에서 집값을 인위적으로 올리기 위해 ‘호가담합’하여 온라인 상에서 낮은 가격의 매물을 게시한 중개업소에 대해 허위매물이라고 신고하는 사례가 발생하고 있다.⁴

부동산 거래시장에서 매물의 가격은 일반적으로 매도자가 제시하고 있으며 정보 또한 제한적이어서, 부동산 소비자는 부동산 시장에서 정보의 양적, 질적으로 비대칭의 문제를 지니게 된다.

2. 온라인 부동산 허위 매물의 자율규제와 매물 신고 현황

    가. 온라인 부동산 허위 매물의 자율규제 제도

온라인 부동산 허위매물 광고에 대해 (사)한국인터넷자율정책기구(KISO)는 『표시·광고의 공정화에 관한 법률』 상 사업자는 자율적으로 규약을 마련할 수 있다는 근거로 『온라인 부동산 매물 광고 자율 규약』을 마련, ‘부동산매물클린센터’를 설치하여 20개 참여사(2018년 9월 기준)를 대상으로 거짓·과장 광고 등의 행위 방지를 위해 노력하고 있다.

한편 자율 규약에서는 허위(거짓) 매물을 ⅰ) 거짓·과장된 가격의 매물 ⅱ) 노출기간 중 거래가 완료되었음에도 부동산정보사이트에 게재되어 있는 매물 ⅲ) 가격 이외의 매물 정보를 거짓으로 기입한 매물로 크게 규정하고 있다.

부동산 허위 매물을 방지하기 위해 다양한 규정을 마련하고 있는데, 특히 매물을 등록할 때 최초 등록일을 명시하고, 제시된 시세 범위를 벗어난 매물의 경우 사실 입증을 통해 사전 확인을 의무화하였으며, 신고가 들어온 매물의 경우 3단계의 사후 확인 시스템을 통해 개업 공인중개사에게 페널티를 부여하고 있다.

     나. 온라인 부동산 거래 관련 매물 신고 현황

KISO 부동산 매물클린관리센터를 통해 신고된 온라인 부동산 거래 관련 매물 신고는 최근 5년 누적 12만4783건이 신고 되었다(2017년 현재 3만9267건). 이중 대부분(88.0%)이 참여사 자율로 처리되었으며 현장 검증이 이루어진 경우가 1만 4000여 건이다. 현장 검증을 통해 거짓매물로 판단된 경우는 5년 평균 330여 건이며 현장 검증에 따른 거짓매물 판단 비율은 5년 평균 11.1%이지만 연도별 추이는 따로 보이지 않고 있다. 이는 현장 검증에 따른 거짓매물 판단이 여러 가지 상황(거짓매물 신고 증가 등)에 따라 변화하기 때문인 것으로 보인다.

3. 부동산 중개에 있어서 허위매물 광고에 대한 제언

먼저, 부동산 중개대상물은 일반 소비제품에 비해 대체성이 약하여 허위 미끼성 매물에 의한 피해가 발생할 수 있는 가능성이 높으므로 현행 공인중개사법에서 부동산 허위매물 광고를 금지하는 조항을 신설할 필요가 있다.

최근 부동산 허위매물 광고가 사회적 문제가 되고 있음에도 불구하고, 현행 『공인중개사법』에서는 부동산 허위매물 광고에 대한 직접적인 규제조항은 없다. 즉 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처 및 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명) 등을 명시해야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.⁵)

한편, 2014년 1월, 국토교통부에서『중개대상물 표시·광고 규정 가이드라인』을 시행하고 있으나, 이는 중개업자가 아닌 자의 광고에 대한 규제가 주요 내용을 이루고 있다.

둘째, 온라인 상의 부동산 허위매물 광고에 대해 부동산광고 관련 유관기관 협업을 통한 사후 모니터링 강화를 통해서 부동산 소비자 피해를 조기에 차단할 필요가 있다. 부동산 허위매물 광고는 소비자를 유인하여 다른 매물을 계약하도록 하므로 지속적인 모니터링 및 처벌을 통해 허위매물 광고가 게시되지 않도록 할 필요가 있다.

참고로, 식품의약품안전처에서는 허위･과대광고 감시를 위한 모니터링 요원의 지속적 운영을 통한 감시 활동 강화, 소비자 피해 예방을 위해 포털사이트, 인터넷 쇼핑몰 광고 관계자 등을 대상으로 허위･과대광고 사전예방 교육 확대 등 다양한 허위･과대광고 관리방안을 추진하고 있다.

셋째, 온라인에서 자율규제 기능의 강화이다. 현실 법리에 따른 처벌에 앞서 사전적 규제를 통해 (부동산 온라인 거래에서) 사용자간 자율적인 정화시스템을 구축함으로써 새로운 평판 시스템을 구축할 수 있다. 부동산은 거래에 있어서 정보에 따른 평판(reputation)이 또 다른 주요 요인이기 때문이다. 또한 자율기능 강화는 사회적 마찰 비용 등의 거래비용을 감소시킬 수 있다. 

※ 해당 저널의 정식 표기명은 KISO 저널로 위 게시물을 참고문헌으로 표기하실 때에는 간행물명을 「 KISO 저널」로 명시하여 주시기 바랍니다.

※ 참고문헌 정식 표기명 : KISO 저널

1. 방경식, 장희순(2002). 『부동산학개론』. 서울: 부연사. 130-134 [본문으로]
2. 한국인터넷자율정책기구. 『온라인 부동산 매물광고 자율규약』. [본문으로]
3. KISO의 자율규약에 따라 거짓 또는 허위매물로 밝혀지거나 검증을 거부하는 경우 14일 매물등록 제한 페널티가 주어져 14일간 매물광고를 등록하지 못하도록 하고 있다. [본문으로]
4. 경향신문(2018.9.4.). 집값 ‘호가담합’ 기승에 허위매물 신고 역대 최고. Available: http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?art_id=201809041552001 [본문으로]
5. 공인중개사법 제18조의2(중개대상물의 표시·광고) 제1항 [본문으로]